A Lei Complementar 214/2025 criou um contribuinte pessoa física que a tributação do consumo nunca tinha tratado de forma explícita: quem vive de aluguel. Pelo artigo 251, § 1º, I, entra no regime regular do IBS e da CBS quem, no ano-calendário anterior, teve receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento acima de R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e possui mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos: só contar imóveis ou só somar receita não basta.
O problema é que a lei complementar não disse como tratar o casal. Marido e mulher titulares do mesmo patrimônio imobiliário somam as locações para checar o limite, ou cada um é avaliado isoladamente? Essa lacuna foi fechada por dois regulamentos espelhados: o Decreto 12.955/2026, para a CBS, e a Resolução CGIBS 6/2026, para o IBS. Para quem desenha estrutura patrimonial e projeta carga efetiva nos próximos exercícios, a resposta regulamentar muda o cenário de enquadramento de famílias inteiras.
O núcleo da solução está no artigo 382, § 9º, com redação idêntica nos dois regulamentos:
A fração ideal de bem comum ou em condomínio será considerada imóvel distinto para fins dos incisos I a III do caput, hipótese em que o valor da operação será proporcional à respectiva fração ideal. (fonte) Decreto 12.955/2026 e Resolução CGIBS 6/2026, art. 382, § 9º
A palavra que importa aqui é "comum": o regulamento não fala só de condomínio ordinário entre terceiros, mas também do patrimônio comum do casal. O artigo 381 completa o desenho: a apuração "será realizada individualmente para cada contribuinte" (§ 2º, I) e o tributo incide "proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte" (§ 3º). O § 10 do artigo 382 ainda obriga os cartórios a informar a fração ideal de cada titular ao Cadastro Imobiliário Brasileiro.
Na prática, isso tem dois efeitos simultâneos. No teste de quantidade, a fração de cada cônjuge em cada imóvel comum conta como um imóvel distinto: com cinco imóveis comuns, cada cônjuge já detém cinco imóveis para fins do limite de "mais de três". No teste de receita, o valor é atribuído na proporção da fração ideal, em regra 50% para cada um.
A combinação dos dois testes muda o patamar em que o casal entra no regime regular. Como o artigo do Consultor Jurídico ilustra, com cinco imóveis comuns e receita anual de R$ 400 mil, cada cônjuge aufere R$ 200 mil: nenhum ultrapassa o limite de R$ 240 mil, e nenhum é contribuinte. Com receita de R$ 500 mil, cada um aufere R$ 250 mil e ambos passam a ser contribuintes, cada qual sobre sua metade.
Em resumo: a apuração individual eleva, na prática, o faturamento que um casal suporta antes de qualquer um dos dois ingressar no regime regular, porque o teto de R$ 240 mil passa a valer duas vezes, uma para cada cônjuge, em vez de uma vez só para o casal. Para quem monta cenário de carga efetiva sobre patrimônio locado em nome de casal, essa é a variável que precisa entrar na simulação antes de qualquer decisão sobre reorganização societária ou holding.
A fração ideal resolve bem o caso mais simples, comunhão universal, mas cria um descompasso em outros regimes. No Código Civil, a comunhão universal (artigo 1.667) trata os bens comuns como massa indivisa: cada cônjuge é titular do todo, sem quotas formais, até a dissolução da sociedade conjugal. A presunção de partilha igualitária do § 9º não existe tecnicamente no Direito Civil, mas o artigo 109 do CTN autoriza a lei tributária a atribuir efeito fiscal próprio a institutos privados, desde que não altere seu conteúdo para fins de competência (artigo 110).
O ponto mais sensível para o planejamento aparece na comunhão parcial e na união estável (Código Civil, artigos 1.658 e 1.725). Imóveis adquiridos antes do casamento são bens particulares, mas os aluguéis que eles geram entram na comunhão, por força do artigo 1.660, V, do Código Civil. O § 9º do regulamento, no entanto, vincula a receita à fração ideal do imóvel, não à titularidade civil dos frutos.
| Regime de bens | Titularidade do imóvel | Quem é contribuinte do IBS/CBS sobre o aluguel |
|---|---|---|
| Comunhão universal | Bem comum, sem fração formal | Ambos, 50% cada, por presunção do § 9º |
| Comunhão parcial (imóvel anterior ao casamento) | Particular de um cônjuge | Só o proprietário, mesmo o fruto sendo civilmente comum |
| Comunhão parcial (imóvel adquirido na constância do casamento) | Comum | Ambos, por fração ideal |
Essa tabela é o primeiro filtro que o planejamento patrimonial precisa aplicar a cada imóvel do casal: a data de aquisição e o regime de bens, não só o valor do aluguel, decidem quem responde pelo tributo.
Definido que cada cônjuge é contribuinte autônomo, o artigo 105 de ambos os regulamentos obriga a pessoa física enquadrada a se inscrever no CNPJ antes de iniciar a atividade. Receita Federal e Comitê Gestor anteciparam que essa obrigação, tanto para a CBS quanto para o IBS, só passa a valer a partir de 1º de janeiro de 2027, regra positivada no § 4º-A do artigo 105, incluído pelo Decreto 13.075/2026.
Está prevista para novembro de 2026 a disponibilização de um sistema simplificado de inscrição, nos moldes do MEI, e o § 4º de ambos os textos deixa claro que essa inscrição vale só para CBS e IBS, sem transformar a pessoa física em pessoa jurídica para o imposto de renda.
Um dos cônjuges poderia se inscrever sozinho e apurar o tributo pelos dois? Os regulamentos fecham essa porta por três caminhos:
Há uma exceção relevante para o planejamento: quando só um dos cônjuges detém imóveis particulares que ultrapassam o limite (por exemplo, na comunhão parcial com bens anteriores ao casamento), só esse cônjuge se inscreve, e o tributo recai apenas sobre a parte dele, nos termos do artigo 381, § 3º.
Dois pontos seguem em aberto. A chave de acesso do documento fiscal identifica um único emitente (artigo 124, § 1º, I, de ambos os regulamentos), e os textos não dizem como os demais coproprietários serão identificados, como os débitos serão segregados nem como funcionará o split payment nessa hipótese, tudo pendente de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor. Além disso, se só um cônjuge figura como locador no contrato e recebe o aluguel, a fiscalização pode tentar atribuir a ele a integralidade da receita.
Para o planejamento tributário, isso aponta para uma lista concreta de providências antes da primeira nota fiscal obrigatória, em 2027:
A harmonia entre o Decreto 12.955/2026 e a Resolução CGIBS 6/2026, que reproduzem os mesmos artigos 381 e 382 com a mesma numeração, evita que o mesmo casal seja enquadrado de um jeito para a CBS e de outro para o IBS. Mas a individualização por fração ideal não é só uma solução técnica: é uma variável nova no cenário de carga efetiva de qualquer família que concentra patrimônio em imóveis locados, e que precisa ser simulada antes da virada de 2027.