A Primeira Turma do STJ negou provimento a recurso da Rio Bravo Investimentos e confirmou que o ganho de capital obtido por um FII ao alienar ou resgatar cotas de outro fundo imobiliário é tributado pelo artigo 18 da Lei 8.668/1993, mesmo com a isenção geral do artigo 16.
A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento de 1º de setembro de 2026 divulgado pelo tribunal em 6 de outubro, que o ganho de capital obtido por um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ao vender ou resgatar cotas de outro FII está sujeito a Imposto de Renda. A tese foi fixada no REsp nº 2.211.684/SP, em recurso movido pela Rio Bravo Investimentos contra a Fazenda Nacional, com origem no Tribunal Regional Federal da 3ª Região.
O caso trata especificamente da estrutura conhecida como Fund of Funds (FOF): um fundo imobiliário que, em vez de deter imóveis diretamente, aplica em cotas de outros FIIs. A controvérsia era saber se a isenção ampla do artigo 16 da Lei nº 8.668/1993 (que exclui de tributação os rendimentos e ganhos de capital do FII) blindava também o resultado dessa negociação entre fundos.
Para quem desenha enquadramento de carteira, o recado é direto: o veículo FOF deixou de ser, nessa frente, um espaço de diferimento automático de carga tributária sobre o giro de posições entre fundos imobiliários.
A relatora, ministra Regina Helena Costa, foi vencida. Prevaleceu o voto divergente do ministro Gurgel de Faria, que redigiu o acórdão, acompanhado pela maioria da Turma. O ministro Paulo Sérgio Domingues também ficou vencido.
O argumento vencedor é de especialidade normativa. O artigo 16 da Lei 8.668/1993 dá a regra geral de isenção para FIIs. O artigo 18 da mesma lei, porém, trata especificamente da alienação e do resgate de cotas de fundos imobiliários, prevendo IR de 20% mesmo quando o beneficiário é, em tese, isento. Para a maioria, a regra específica do artigo 18 afasta a isenção genérica nessa hipótese pontual.
A distinção entre rendimento recebido e ganho de capital na alienação está registrada no Informativo de Jurisprudência nº 903 do STJ, publicado em 29 de setembro, que consolidou os fundamentos do acórdão.
O artigo 18 da Lei 8.668/1993 separa dois mecanismos de cobrança, conforme o tipo de operação:
| Operação | Mecanismo de tributação | Momento da incidência |
|---|---|---|
| Resgate de cotas | Imposto retido na fonte | No próprio resgate |
| Alienação em mercado (venda) | Regras de ganho de capital ou ganho líquido em renda variável | Na apuração do resultado da operação |
A alíquota de 20% incide sobre o ganho, não sobre o valor total movimentado. Em um exemplo simplificado, uma posição adquirida por R$ 100 mil e vendida por R$ 120 mil gera diferença positiva de R$ 20 mil antes dos ajustes de apuração aplicáveis, e é sobre essa base que o imposto recai.
Para quem monta o fluxo de caixa de uma estrutura FOF, a diferença entre resgate e alienação importa: o resgate gera retenção automática, o que reduz liquidez disponível no momento da saída; a venda em mercado segue o rito de apuração de ganho de capital, com possibilidade de compensação de perdas dentro das regras de renda variável.
O julgamento trata de uma operação do próprio fundo, não da distribuição ao cotista final. A isenção dos rendimentos pagos a pessoas físicas que investem em cotas de FII listadas em bolsa continua disciplinada pela Lei nº 11.033/2004, condicionada a requisitos como negociação em mercado organizado, número mínimo de cotistas e limite de concentração.
Em resumo: o cotista pessoa física que recebe rendimento distribuído por um FII listado não passa a sofrer retenção de 20% por força dessa decisão. O que muda é o tratamento do ganho apurado dentro da carteira do fundo, quando ele compra e depois vende ou resgata cotas de outro fundo imobiliário.
Isso cria três eventos com tratamento tributário distinto dentro de uma mesma estrutura de FOF, e cada um precisa ser rastreado separadamente na apuração:
Para quem estrutura ou assessora fundos com exposição a FOF, a decisão do STJ muda a equação de custo de manter liquidez via rotação de cotas entre fundos imobiliários. Até a decisão, um argumento possível era o de que a isenção ampla do artigo 16 cobriria também esse ganho interno, tornando o giro entre FIIs um mecanismo de rebalanceamento sem custo tributário adicional. O precedente agora afasta essa leitura.
Com o precedente firmado pela Primeira Turma, qualquer modelo de carga efetiva para uma carteira de FOF precisa prever o IR de 20% como custo recorrente sempre que houver alienação ou resgate de cotas de outro fundo, e não apenas no desinvestimento final do cotista. Isso pesa especialmente em estratégias de alocação ativa, que giram posições com frequência para captar oportunidades de preço entre FIIs.
Vale também reabrir, para fundos que já fizeram esse tipo de operação em exercícios anteriores sem reter o imposto, a análise de exposição a autuação: a tese fixada pelo STJ reforça a posição da Fazenda Nacional em casos semelhantes, o que tende a influenciar julgamentos em instâncias inferiores ainda em curso.
O acórdão foi definido por maioria apertada, com a relatora original vencida, o que costuma sinalizar tese sujeita a embargos de divergência ou a nova discussão caso o tema volte ao colegiado em composição diferente. Ainda não há indicação, no material divulgado pelo STJ, de recurso pendente ou de possível acionamento do Supremo Tribunal Federal sobre a matéria.
Para quem decide enquadramento e estrutura de fundos imobiliários, o episódio reforça um ponto permanente de planejamento tributário: regra de isenção setorial (como a do artigo 16) convive com regras específicas de incidência (como a do artigo 18), e presumir que a isenção mais ampla sempre prevalece é um risco de modelagem, não uma certeza jurídica.